案例
去年年底，小李一家四口在新北市新店區租了一棟三房兩廳的透天厝，小李的兩個兒子目前就讀幼稚園大班，正值愛玩的年齡，每天放學一回到家就拿著彩色筆在牆上畫畫。某日，房東王太太到小李家收取已積欠三個月的房租，小李的妻子小蘭又以身上錢不夠作為理由，請房東太太再給他們一點時間湊錢，心軟的王太太答應了小蘭的請求。在準備離開時，王太太意外發現牆壁上有大量的彩色筆塗鴉，氣得火冒三丈，要求小李一家必須重新粉刷牆壁，但小李一家置之不理。更讓王太太不能接受的是，小李為了籌錢，竟然偷偷將家中的兩間房間轉租給了朋友小黃與小陳。王太太發現後，憤而要求小李一家立即搬離。面對惡房客，房東究竟有什麼法律途徑可以處理？
惡房客三大類型與法律責任
1.破壞房屋
根據《民法》第432條第1項及同條第2項本文規定，承租人應以善良管理人之注意義務，保管租賃物，若租客損害屋況，如牆面塗鴉、設備損壞，房東可請求損害賠償。
- 建議處理方式：
- 拍照存證並記錄損壞情形
- 提出書面通知要求修復或賠償
- 若對方拒絕修復，可透過民事訴訟請求損害賠償，或從押金中扣除（若有約定）。
2.拖欠房租
依《民法》第440條第1項、第2項前段規定，承租人若拖欠房租，出租人可定相當期限催告其清償；若遲付房租之總額已達二個月之租額，房東得終止契約。
- 建議處理方式：
- 儘快寄發存證信函，要求於七日內繳清欠租。
- 若對方仍不繳納，得依法終止租約，並向法院提起返還房屋之訴，同時可請求支付欠租及併計遲延利息。
3.未經同意轉租
根據《民法》第443條第1項、第2項及《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》第12點第5項規定，承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人；承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約；承租人經出租人同意轉租者，與次承租人簽訂轉租契約時，應不得逾出租人同意轉租之範圍及期間，並應於簽訂轉租契約後三十日內，以書面將轉租範圍、期間、次承租人之姓名及通訊住址等相關資料通知出租人。
- 建議處理方式：
- 若已於租約中明列不得轉租，房東可據此主張終止契約。
- 若發現轉租行為，可要求承租人立即終止轉租行為，並於合理期限內遷出。
- 若承租人拒不遷出，可提起返還房屋訴訟。
房東保障自身權益之建議
為避免成為惡房客的受害者，房東在租屋前與出租期間應留意以下幾點：
- 簽約前做好背景審查：
了解房客的職業、收入狀況與租屋紀錄，必要時可請求保證人或提供收入證明。
- 租約條款寫清楚：
明確列出「不得轉租」、「不得破壞屋況」、「按月繳租」等約定，並載明違約後果。
- 建立書面與訊息紀錄：
所有爭議、通知、承諾請以書面或Line、簡訊保留紀錄，以利未來作為證據。
- 定期巡屋或請第三方代管：
若租期較長，可定期巡視或委由合法代管業者管理，以掌握實際使用情況。
- 租約經公證：
租賃契約內訂有強制執行條款，並經過地方法院或民間公證人公證後，若房客有積欠租金、租約到期不肯搬遷等情形，房東即可持公證書直接向法院聲請強制執行，不必再提起民事訴訟。
- 必要時委託律師處理或報警處理：
若房客有拒搬、霸佔等情形，可委任律師提起「返還不動產訴訟」，並報警備案以確保安全。
※若房客在租賃期限屆滿或已終止租約時，仍然不遷出，在尚未合法收回房屋前，房東千萬不要擅自拿鑰匙進入屋內、自行換鎖或是直接斷水斷電，否則可能會有違反刑法侵入住居罪、竊盜罪、毀損器物罪或強制罪等風險。
結論
遇到惡房客，房東不需忍氣吞聲，依照《民法》及相關法規，房東擁有請求賠償、終止租約與提起訴訟的權利，關鍵在於保留好證據、合理催告，並透過正式程序來處理。回到案例中，王太太面對小李一家破壞牆面、拖欠房租並私自轉租的情況，完全可以依法終止租約，要求搬離，甚至進一步追討相關損失，藉此維護自己的財產與居住權益。
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